سند رسمی چیست؟

سندی که در دفتر ثبت اسناد رسمی و یا در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شود؛ البته بعضی از ماموران رسمی هم اگر در حدود صلاحیت و اختیار ایشان باشد، می‌توانند این سند را تنظیم کنند. طبق همین ماده از قانون، هر سندی که رسمی نیست، عادی به حساب می‌آید.

در قانون و مقررات مدنی ایران، املاکی که دارای سند رسمی باشند، اعتبار بالاتری نسبت به املاک با سند عادی دارند؛ بنابراین برای سندهای رسمی نمی‌توان به راحتی ادعای تردید را بیان کنیم و یا اگر به جعلی یا اصل بودن آن شک داریم باید از راه قانونی ثابت کنیم یا اینکه به طریقی نشان دهیم که این سند، دارای شرایط ذکر شده در ماده 1287 قانون مدنی نیست.

امروزه در جامعه یکی از راه‌های اصلی برای ثابت کردن مالکیت، داشتن سند آن است، به عبارت دیگر در اکثر مواقع فقط با داشتن سند رسمی قابل تأیید است و اکثر افرادی که خودرو یا املاک و مستغلات را می‌فروشند، با تنظیم مبایعه‌نامه از انتقال رسمی سند خودداری می‌کنند.

زمانی که فردی سند رسمی را کسب کرده باشد، هیچ کس اجازه تصرف در ملک او را ندارد به‌همین منظور لازم است در مورد تصرف عدوانی آگاهی داشته باشید. در نتیجه مشکلات و مسائلی را به وجود می‌آید. علت اینکه فروشندگان از انتقال سند خودداری می‌کنند، هزینه‌های مربوط به معاملات است که به دلایل مختلف در دفترخانه باید پرداخت شود.

سند رسمی برای اموال غیرمنقول

برای اموال غیرمنقول نیز همین قاعده برقرار است؛ به این معنا که برای اثبات مالکیت خودرو نیز وجود سند رسمی مالکیت الزامی است. به عنوان مثال در مورد خودرو، برای محاکم قضایی و دادگستری وجود یک سند عادی مثل برگ سبز خودرو، مالکیت را ثابت نمی‌کند و باید سند رسمی وجود داشته باشد.

برخلاف مواردی که در مورد سند رسمی بیان شد، گاهی شرایطی وجود دارد که انتقال مالکیت با سند رسمی را دچار اختلال می‌کند و این روند به سادگی انجام نخواهد شد. در برخی موارد دیده می‌شود که با انتقال عادی سند و پرداخت مبلغی در معامله، ملک واگذار می‌شود.

در هر صورت، خریدار هر نوع مالی اعم از منقول و غیر منقول، موظف است که مالکیت خود بر مال خریداری شده را تحکیم کند و با دریافت سند رسمی، از منافع آن بهره ببرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در هر صورت مواردی که ذکر شد برای زمانی است که سند عادی مکتوب وجود دارد و طرفین آن را امضا کرده‌اند. در صورتی که فروشنده مسئولیت تنظیم سند رسمی را به عهده نگیرد و این تعهد را انجام ندهد، خریدار باید پیش از ادعای مالکیت، تنظیم سند رسمی را درخواست کند و سپس اگر دادگاه انتقال مالکیت از طریق سند عادی را تایید کند. در این صورت دادگاه فروشنده را ملزم می نماید تا انتقال مالکیت را به صورت رسمی انجام دهد.

در واقع باید گفت که با تنظیم سند رسمی، تعهد طبیعی از سمت مالک پیشین ملک برای انتقال آن به مالک جدید به وجود می‌آید. اگر فروشنده به هر دلیلی روند تنظیم سند را انجام ندهد، خریدار قادر خواهد بود از طریق محاکم قضایی اقدام به ابطال سند رسمی کند. این دعوا و دادخواست در اصطلاح حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خوانده می‌شود.

نکاتی که در مورد الزام به تنظیم سند ملک باید مورد توجه قرار گیرد

• دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مرتبط با مال منقول، در دادگاه محل زندگی خوانده و برای اموال غیر منقول در دادگاه محل استقرار ملک برگزار می‌شود.
• دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، جز دعاوی مالی به حساب می‌آید و باید 3/5 درصد از قیمت منطقه‌ای ملک را برای هزینه‌های دادرسی پرداخت کرد.
• در واقع باید گفت که خواهان فقط در مواردی قادر به تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که برای ادعا و دعوای خود مدرک کتبی و مشهود داشته باشد. فردی که مبایعه‌نامه مکتوب ندارد نمی‌تواند چنین دعوایی را مطرح سازد.
• برای اموال غیر منقول، سند باید به صورت رسمی ثبت شده باشد. سند عادی از نظر قانون‌گذار اعتبار ندارد و برای مراجع قانونی قابل پذیرش نیست.
• مواردی که گفته شد مختص اموالی است که اکنون وجود دارند. در صورتی ملک مورد نظر هنوز وجود ندارد باید قوانین مخصوص را اعمال کرد. به طور مثال برای پیش‌ فروش یک آپارتمان در دست احداث، باید قوانین مربوط به پیش‌ فروش را رعایت کرد.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دو فرض وجود دارد؛ اول اینکه برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی جهت انتقال مالکیت به خریدار، تاریخ مشخصی از طرف خریدار و فروشنده تعیین شده است. دوم اینکه فروشنده و خریدار این تاریخ را مشخص نکرده‌اند

در حالت اول، فردی که خواهان تنظیم سند رسمی است، در تاریخ تعیین شده در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حاضر می‌شود و در صورتی که فروشنده در دفتر حاضر نشد، گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند و از این طرق اثبات کند که فروشنده تعهد خود را برای انتقال رسمی مالکیت انجام نداده است.

در حالت دوم، خریدار باید از طریق یک اظهارنامه، از فروشنده درخواست کند که در تاریخ و زمان معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر باشد تا فرایند انتقال مالکیت رسمی را انجام دهد. در چنین موردی اگر فروشنده بدون توجیه مشخص در تاریخ تعیین شده به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار قادر خواهد بود گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند.

با فرض اینکه فروشنده مالک رسمی مال مورد نظر است. خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کرده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تحویل دهد. در این دعوا، خریدار خواهان و فروشنده خوانده تنظیم سند رسمی هستند.

به طور کلی برای چنین دعوایی، دادگاه صالح همان دادگاهی است که در حوزه قضایی محل ملک باشد. در چنین مواردی توصیه می‌شود که هم زمان و موازی با مطرح کردن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور حکم موقت برای منع فروش ملک نیز مطرح شود تا فروشنده (خوانده) قدرت فروش ملک به شخص دیگری را نداشته باشد.

اقدامات دادگاه در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه برای آن که اختیار و حق احضار خوانده جهت تنظیم سند رسمی را داشته باشد، باید صحت و اعتبار انتقال مالکیت را تایید کند. به همین دلیل باید احراز کند که فروشنده (خوانده) مالک اصلی مال مورد نظر است و پس از آن اهلیت خوانده جهت فروش مال را تایید کند.

سپس باید احراز کند که خریدار (خواهان) پرداخت‌ها و تعهدهای مندرج در سند عادی را به جا آورده باشد و شرایط قرارداد را انجام داده باشد. در مرحله بعد دادگاه باید میزان هزینه تنظیم رسمی سند و مسئول پرداخت آن را احراز کند.

با صدور حکم جهت الزام به تنظیم سند رسمی از سوی دادگاه برای خوانده، وی به مدت ده روز فرصت خواهد داشت که به دفترخانه مشخص شده مراجعه کند و سند رسمی مالکیت را به نام خواهان انتقال دهد. در صورتی که خوانده از انجام این تعهد سر باز زد، واحد اجرای احکام دادگاه به صورت مستقیم و رسمی به دفترخانه مذکور دستور می‌دهد که سند رسمی انتقال مالکیت را تنظیم کند؛ سپس یک نماینده از دادگاه به دفترخانه اعزام می‌شود و به جای خوانده امضا خواهد کرد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

در برخی از نمونه‌ها ممکن است پیش بیاید که فردی یک ملک را خریده است و در قولنامه با توافق طرفین (مالک و خریدار) تاریخ مشخصی ذکر شده است که در آن تاریخ، فروشنده باید در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر شود و سند ملک را به نام خریدار منتقل کند؛ اما فروشنده به تعهد خود عمل نمی‌کند و در تاریخ مشخص شده به دفتر اسناد مراجعه نمی‌کند.

دلایل مختلفی برای عدم مراجعه فروشنده وجود دارد، به‌عنوان مثال، بالا رفتن ارزش ملک بعد از قرارداد، اختلاف حساب و غیره. در چنین مواردی خریدار می‌تواند از مراحل قانونی تنظیم و انتقال سند بهره گیرد. وی باید به دادگاه مراجعه کرده و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه‌ای را مطرح کند. با تنظیم و طرح این دادخواست، می‌تواند به سند ملک خریداری شده خود برسد.

مراحل مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ‌ای

• کارت ملی و شناسنامه (مدارم احراز هویت) برای شروع روند اداری و تشکیل پرونده حقوقی دادخواست.
• ضرورت حضور خریدار ملک قولنامه‌ای و یا وکیل او
• خواهان باید پیش از تشکیل پرونده از طریق دفاتر خدمات قضایی در سامانه ثنا ثبت‌نام کند.
• اصل مبایعه‌نامه: با ارائه اصل مبایعه‌نامه، کپی آن با اصل برابر می‌شود و ضمیمه پرونده خواهد شد. دفتر خدمات قضایی اصل اسناد و مدارک را رویت می‌کنند و فایل اسکن شده آن را برای ضمیمه در پرونده ارسال می‌کنند. در نهایت اصل اسناد را به خواهان بر می‌گردانند.
• فرم تایید ارزش ملک: برای اینکه پرونده تایید و ثبت شود، این فرم باید ضمیمه شود. خواهان باید فرم مورد نظر را از دفتر خدمات قضایی دریافت کند و آن را تکمیل کند و یا آن را برای تکمیل به وکیل خود ارائه دهد. اطلاعاتی که در این فرم وجود دارد عبارت است از: آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی ملک، مساحت زمین، نوع سازه ملک (آهنی یا بتنی و غیره).
• دفتر خدمات قضایی: هزینه‌های مربوط به روند دادرسی را محاسبه و دریافت خواهد کرد.

مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

به طور کلی مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه‌ای، قابل پیش‌بینی نیست زیرا این مدت زمان به عوامل مختلفی بستگی دارد که شامل موارد زیر می‌شود:

• تعداد و حجم پرونده‌های قابل پیگیری در شعبه‌ای که خواهان مراجعه کرده است.
• اگر خواهان یا وکیل وی پرونده را پیگیری کند، روند رسیدگی به پرونده به تسریع می‌افتد.
• مواردی وجود دارد که خواهان یا خوانده از طریقی، هدف خود را پیش می‌برد و این امر باعث افزایش مدت زمان رسیدگی به پرونده خواهد شد. به ‌عنوان مثال خوانده با یک حکم، محکوم می‌شود و در نتیجه به حکم مورد نظر اعتراض می‌کند. این روند مدت زمان رسیدگی به پرونده را افزایش می‌دهد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در برخی از نمونه‌ها ممکن است پیش بیاید که یک فرد مالی را به صورت شریکی خریده باشد و یا چند نفر با جمع‌آوری مبلغ مشخصی، بخشی یا سهم مشاعی از ملکی را بخرند. به بیان بهتر باید بگوییم که فرد یا افراد خریدار، تمام 6 دانگ ملک مورد نظر را نمی‌خرند و آن را با افراد دیگر شریک می‌شوند. زمانی که در چنین مواردی فروشنده تعهد خود را به جا نیاورد و در روز مشخص شده به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نکند، تنظیم سند به نام خریداران قابل انجام نخواهد بود.

مثال دیگر برای چنین موردی، مربوط به زمانی است که فرد فوت شود و پس از فوت او تمامی اموال و دارایی‌ها باید به صورت قانونی بین وراث تقسیم شود، اما بین وراث اختلافاتی وجود دارد و آنها مایل به تنظیم سند به صورت توافقی و قانونی نیستند. در این مورد خریدار یا هر یک از وراث باید به دادگاه صالح مراجعه کند و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را مطرح کند تا با تنظیم و پیگیری پرونده مربوطه، مسئله حل شود.

شرایط و مدارک لازم برای تنظیم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

• همراه داشتن مدارک هویتی (کارت ملی و شناسنامه)
• حضور خریدار یا وکیل او
• ثبت‌نام در سامانه ثنا از طریق دفاتر خدمات قضایی
• پیوست اصل مبایعه‌نامه. رویت مدارک اصلی و ارسال فایل اسکن شده آن توسط دفتر خدمات قضایی.
• تکمیل فرم تعیین ارزش واقعی ملک از طریق دفتر خدمات قضایی. فرم مورد نظر باید حاوی اطلاعات اصلی مربوط به ملک باشد: آدرس دقیق مال، پلاک ثبتی، مساحت زمین ملک، نوع سازه ملک، تعداد شریکان و درصد مالکیتی که خواهان مدعی آن است.
• پرداخت الکترونیکی هزینه دادرسی با مراجعه به دفتر خدمات قضایی.

چه دادگاهی دارای صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع است

دادگاهی صلاحیت رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند ملک مشاع را دارد که ملک مشاع موضوع دادخواست، در حوزه قضایی آن دادگاه مستقر باشد.

الزام به تنظیم سند ملک در رهن بانک

در برخی از موارد پیش می‌آید که یک فرد مالی را بخرد و متوجه این امر شود که این ملک پیش از معامله در گروِ بانک بوده، اما این مطلب توسط فروشنده عنوان نشده است. در این مورد خریدار در هنگام تنظیم و انتقال سند به نام خود با موانعی روبرو می‌شود و نمی‌تواند سند را تنظیم کند، چون تا زمانی که سند در گرو و رهن بانک باشد، تنظیم سند امکان‌پذیر نیست؛ حتی با حضور فروشنده در دفتر ثبت اسناد رسمی.

مراحل مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

دادخواست دعوای مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، پس از اینکه به صورت رسمی تنظیم شد به یک شعبه دادگاه حقوقی فرستاده می‌شود. در دادگاه جلسه رسیدگی به دادخواست با حضور فروشنده و نماینده بانک برگزار می‌شود.

در این زمان اگر فروشنده نتواند دلیل موجهی برای اجرای تعهد و پایان اقساط وام ملک ارائه دهد، دادگاه مورد نظر وی را محکوم می‌کند که فک رهن را انجام دهد و سند ملک رهنی را به صورت رسمی تنظیم نماید.

در صورتی که فروشنده اقساط وام را به پایان برساند و فک رهن را انجام دهد، می‌تواند فرایند تنظیم سند رسمی را انجام دهد؛ اما در صورتی که وی اقساط وام را تسویه نکند و تعهد خود را به جا نیاورد، خریدار این اختیار را دارد که به دادگاه اجرای احکام مدنی مراجعه کرده و با دریافت مجوز از این دادگاه، اقساط را تسویه کند؛ سپس بعد از طی این مراحل، مبلغ واریزی به حساب بانک را از فروشنده درخواست و دریافت کند.

اگر خریدار بدون طی مراحل قانونی که در فوق ذکر شد، اقساط را تسویه کند و در این امر اجازه قانونی از دادگاه را دریافت نکرده باشد، در این صورت حق مطالبه و دریافت مبلغ مورد نظر از فروشنده را ندارد.

شرایط و مدارک لازم برای تنظیم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

• کارت ملی و شناسنامه خواهان
• سندی ملکی که در رهن بانک و موضوع معامله بوده است. یعنی سند ملکی که خواهان درخواست تنظیم سند رسمی آن را دارد.
• اطلاعات هویتی خوانده: نام و نام خانوادگی، کد ملی و آدرس دقیق محل سکونت و غیره. تنها در صورتی نیاز به این اطلاعات نیست که ایشان در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده باشد. در این صورت خوانده در دفتر خدمات قضایی از طریق کد ملی می‌تواند ثبت شود.
• شناسه ملی و آدرس دقیق بانکی که ملک را در رهن آن قرار دارد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

مراجع قضایی به چه دلایلی ممکن است اقدام به بازداشت ملک کنند:

• بازداشت ملک به خاطر مهریه
• بازداشت ملک به خاطر ضمانت و یا کفالت
• بازداشت ملک به خاطر اقساط رهن بانکی: بانک ملک مورد نظر را به خاطر عدم پرداخت به موقع اقساط، به جای مبلغ رهن بازداشت می‌کند.
• بازداشت ملک به خاطر چک: چک برگشت خورده است و دارنده آن ملک را از طریق دادگاه بازداشت می‌کند تا از فروش آن جلوگیری کند.
• بازداشت ملک به خاطر امور نامشروع اقتصادی
• بازداشت ملک به خاطر اینکه برای سرپوش نهادن (به اصطلاح پول‌شویی) خریداری شده است.

بازداشت ملک

بازداشت ملک به معنی ممنوع شدن تنظیم سند رسمی برای آن از طرف مقامات قضایی و این ممنوعیت ممکن است به صورت دائم و یا موقت باشد. فقط در صورتی تنظیم سند برای همچین ملکی امکان‌پذیر است که تاریخ ممنوعیت پس از تاریخ انتقال ملک به نام خریدار باشد.

فرض کنید شخصی یک ملک را در سال 98 فروخته باشد؛ اما به دلیل یک سری از شرایط، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نشده است. سپس در سال 99 به دلیل چک برگشتی فروشنده برای ملک مورد نظر حکم ممنوعیت صادر می‌شود. در این صورت خریدار می‌تواند با ارائه مدارک موثق ثابت کند که تاریخ خریداری ملک مورد نظر بر تاریخ حکم ممنوعیت مقدم است و طبق نظر و تایید دادگاه، ملک از بازداشت تبرئه می‌شود.

بازداشت دائم ملک

ملکی دارای حکم بازداشتی به صورت دائم است، پس از طی مراحل حقوقی به انحصار دولت در می‌آید و در نهایت جز دارایی دولت حساب می‌شود.

بازداشت موقت ملک

ملکی دارای حکم بازداشتی به صورت موقت است، پرونده رسیدگی آن در جریان است و تا پایان فرایند حقوقی و مشخص شدن تکلیف نهایی آن، از معامله و خرید و فروش منع شده است.

*صاحب ملک بازداشتی (چه موقت چه دائم) یا وکیل او، اختیار فروش ملک مورد نظر را ندارد و سند ملک نیز قابل تنظیم نیست. دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی، یک پرونده با پروسه بسیار زمان بر است و از این جهت خسارت مالی زیادی را برای خریدار به بار می‌آورد.

تشخیص ملک بازداشتی

• اگر ملک مورد نظر سند تک برگ داشته باشد، پشت این سند، دلیل بازداشت و مشخصات مرجع صادرکننده حکم بازداشت نوشته شده است.
• اگر سند ملک مورد نظر منگوله‌دار باشد، در بخش توضیحات درج شده است که ملک آزاد است یا بازداشت.
• در هر صورت با استعلام وضعیت ملک از اداره ثبت از طریق دفترخانه حوزه ملک، می‌توان از وضعیت سند ملک آگاه شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک اوقافی

وقف در لغت یعنی حبس و در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که در حبس یا بازداشت باشد. از نظر شرعی و قانونی، ملکی که وقف شده باشد امکان معامله شدن ندارد و منافع آن به عموم مردم و یا عده خاصی تعلق دارد.

تنظیم سند رسمی برای ملک وقفی طبق ماده 55 قانون مدنی کشور مورد بررسی قرار می‌گیرد. در معنای کلی، وقتی که مالک، اصل مال یا بخشی از آن و یا منافع ناشی از آن را برای سرویس‌های عمومی و به خاطر رضای خدا اهدا می‌کند، وقف صورت گرفته است و پس از آن ملک قابل انتقال به دیگری نخواهد بود و هر معامله‌ای بر روی سند این ملک، غیرممکن است.

در واقع باید گفت ملک وقفی به ملکی گفته می‌شود که مالک آن را وقف کرده است و اداره اوقاف نیز آن را با اقساط 99 ساله به شخص دیگری واگذار می‌کند. سند ملک اوقافی، به مالک اختیار کامل نمی‌دهد و در اختیار مالک جدید نیز قرار ندارد. در واقع ملکی که وقف شده است، سند دارد و مشکلی هم در مورد خرید و فروش، اجاره، رهن و ندارد اما باید زیر نظر اداره اوقاف انجام شود.

مالک تا زمان تسویه کامل، برای هر نوع معامله باید از اداره اوقاف مجوز کسب کند. پس از 99 سال، اداره اوقاف مجدداً در مورد اجاره آن تصمیم خواهد گرفت.

ثبت سند اوقافی

*اگر کسی درباره ملک وقف شده تقاضای ثبت داشته باشد، یا نسبت به ثبت سند آن اعتراض داشته باشد، باید ابتدا موافقت سازمان اوقاف را در دفتر ثبت اسناد رسمی به دست آورد و سپس اقدامات لازم را انجام دهد.

اگر در ملکی فقط بخش عرصه آن وقف شده باشد، می‌توان با اخذ اجازه از متولی، در بخش اعیان آن اقدام به ساخت کرد و سند رسمی هم برای آن دریافت کرد. اگر کسی قصد ساخت و ساز در بخش اعیان را داشته باشد باید با متولی موقوفه، قرارداد اجاره ببندد و از این طریق از منافع ملک وقف شده بهره‌مند شود.

در این مورد ممکن است متولی ملک وقف شده با مالک بخش اعیان قرارداد اجاره 5 ساله ببندد و مالک اعیان را متعهد کند که پس از 5 سال، قرارداد را تمدید کند. در این زمان، مالک بخش اعیان، قصد دارد ساختمانی را که در اعیان ساخته و برای آن سند رسمی دریافت نموده است، بفروشد. در این صورت ابتدا باید موافقت و اجازه متولی یا اداره اوقاف را دریافت کند.

در املاکی که وقف خاص شده است، در هنگام انعقاد قرارداد اجاره طریقه نقل و انتقال در متن آن ذکر می‌شود تا مشخص کند مالک اعیانی از چه طریق قادر به انتقال اعیان خواهد بود.

در صورتی که در متن انتقال اجاره (نه اعیان) در مورد اجازه متولی سخنی به میان نیامده باشد، پس دیگر اجازه متولی نیاز نخواهد بود و تنها اقدامی که خریدار باید انجام دهد این است که از متولی درخواست کند که قرارداد جدید اجازه را با او تنظیم کند.

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

طبق قانون ثبت، تمامی معاملات و قراردادهای اجاره اموال غیر منقول، باید ثبت رسمی شوند؛ بنابراین هر زمان که برای یک ملک قرارداد عادی اجاره تنظیم می‌شود، هر یک از طرفین معامله یعنی مالک و مستأجر قادر خواهند بود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح کنند.

ضمن تنظیم دادخواست در دادگاه، دادگاه با بررسی ادعای مالک و مستاجر در جلسات رسیدگی به پرونده، حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را صادر می‌کند.

با صادر شدن این حکم و تایید آن، خوانده باید برای تنظیم سند رسمی اجاره مقدمات لازم را انجام دهد و اقدام کند. در صورتی که خوانده حکم و تعهد مورد نظر را اجرا نکند، نماینده دادگاه در دفتر ثبت اسناد رسمی به جای او امضا خواهد کرد. سند مورد نظر برای مدت باقی‌مانده از اجاره تنظیم خواهد شد.

اگر مالک اجاره‌نامه را امضا نکند، نماینده دادگاه این قرارداد را برای یک سال از طرف وی امضا خواهد کرد و در صورتی که مستاجر تا 15 روز پس از تاریخ مشخص شده امضا نکند و در صورتی که برای این کار دلیل موجهی نداشته باشد، دادگاه به درخواست مالک، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند و اجرای آن قطعی خواهد بود.

دادگاه رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره

دادخواست رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره، از طریق مدیریت مجتمع قضایی به دادگاه حقوقی ارجاع داده می‌شود و در تاریخ مشخص شده، جلسه رسیدگی در دادگاه تشکیل می‌شود. باید گفت که دادگاه در آغاز امر به قرارداد عادی که بین مالک و مستأجر تنظیم شده است اکتفا می‌کند و اگر چنین قراردادی وجود نداشته باشد، باید با توجه به شرایط قانونی مرسوم، سند اجاره‌نامه را تنظیم کند.

*دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاهی است که ملک اجاره شده در حوزه قضایی آن قرار داشته باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی صلح اجاره سرقفلی

ماهیت سرقفلی از نظر حقوقی: سرقفلی هنگامی به وجود می‌آید که مستاجر در حین امضای قرارداد، مبلغ مشخصی را برای اجاره به مالک پرداخت می‌کند و قرارداد اجاره بین طرفین تنظیم و ثبت می‌شود.

مبلغ اجاره بسیار کم است و به صورت ماهیانه به مالک پرداخت خواهد شد. مستاجر با خرید سرقفلی ملک از مالک می‌تواند تا زمانی که مایل باشد در آن باقی بماند؛ اما اگر بخواهد به خاطر تغییر شغل، حق آن را منتقل کند، باید با رضایت مالک این کار را انجام دهد.

نقل و انتقالات مرتبط با سرقفلی هم درست مثل اموال دیگر، باید به صورت کتبی بین مالک و مستاجر تنظیم شود. انتقال سرقفلی در اصطلاح عرفی، فروش نامیده می‌شود که البته از نظر ماهیت حقوقی صحیح نیست و باید اجاره خوانده شود.

در هنگام تنظیم قرارداد، تاریخ مشخصی هم برای تنظیم سند رسمی سرقفلی تعیین خواهد شد. در برخی از موارد دیده می‌شود که مالک به خاطر فشارهای مالی ناشی از ساخت ملک، سرقفلی چند واحد از مغازه‌ها را می‌فروشد؛ چرا که هنوز مالی ایجاد نشده که اصل ملک را به فروش برساند در نتیجه سرقفلی را با تنظیم سند رسمی به نام مستأجر انتقال می‌دهد.

اما تحت شرایطی دیگر، با تکمیل ملک و به دلیل وجود تخلفات ساخت و ساز، اداره ثبت و شهرداری پایان کار را برای ساختمان صادر نمی‌کنند و در نتیجه دفتر اسناد رسمی سند را تنظیم نخواهد کرد.

الزام به تنظیم سند رسمی مغازه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مغازه، زمانی صورت می‌گیرد که خریدار مغازه را به صورت شفاهی (بدون ثبت) و یا با سند عادی خریداری کرده باشد و مدعی مالکیت مغازه است، اما فروشنده یا مالک پیشین در زمان مشخص شده به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمی‌کند تا سند را به نام خریدار انتقال دهد. در این صورت خریدار باید از طریق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مغازه، سند رسمی را به نام خود انتقال دهد.

الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

یکی از دعاوی شایع و رایج در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، مربوط به تنظیم سند رسمی خودرو است. ماهیت این دعوا در دادگاه حقوقی مطرح و تنظیم می‌شود. به این ترتیب است که یک نفر از طریق یک مبایعه‌نامه و با یک قرارداد عادی، خودرویی را به فرد دیگری واگذار می‌کند و تعهد می‌دهد که در تاریخ مشخص در دفترخانه حاضر شود تا سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد.

در مواردی بر خلاف اینکه طرفین مبایعه‌نامه را تنظیم و امضا کرده‌اند و به صورت رسمی و مکتوب تعهد داده‌اند که در تاریخ مشخص -تاریخ تعیین شده به توافق فروشنده و خریدار- در دفترخانه حاضر شوند تا مراحل انتقال سند را به صورت رسمی انجام دهند؛ اما فروشنده در تاریخ مشخص شده در دفترخانه حاضر نمی‌شود و توجیهات و بهانه‌هایی دارد (مانند بالا رفتن ارزش خودرو)؛ در نتیجه ممکن است تقاضای فسخ معامله را مطرح کند.

در معاملات خودرو، به محض اجرای مراحل فروش، خریدار و فروشنده ملزم به اجرای تعهدات خود هستند و چنانچه هر یک از این دو، تعهد خود را به جا نیاورد، طرف دیگر می‌تواند اقامه دعوا کند.

یک از موارد این چنینی، الزام به تنظیم سند خودرو است؛ یعنی هنگامی که خودرو با مبایعه‌نامه و یا قولنامه به فروش رسیده باشد و فروشنده سند آن را به نام خریدار منتقل نکرده باشد، خریدار می‌تواند مراحل قانونی مربوط به اقامه دعوا را آغاز کند و مقدمات مربوط به تنظیم سند رسمی خودرو را مطرح سازد.

خودروی توقیف شده

مطابق با مقررات جاری کشور، الزام به تنظیم سند خودرو توقیف شده امکان‌پذیر نیست. فقط در صورتی می‌توان سند را تنظیم کرد که تاریخ فروش، پیش از تاریخ بازداشت یا توقیف باشد. در این مورد خریدار می‌تواند به مرجع توقیف کننده مراجعه کند و با اعتراض به حکم، مقدمات تنظیم سند را آغاز نماید.

الزام به تنظیم سند خودرو در رهن

تنظیم سند خودرویی که در گرو رهن بانک است، امکان‌پذیر نیست و پیش از اقدام برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، باید سند آن را آزاد کرد، چرا که تا زمان تسویه حساب کامل، امکان ثبت سند رسمی آن وجود ندارد.

باید گفت تا زمانی که فک رهن انجام نشده و بدهی رهن خودرو به طور کامل پرداخت نشده باشد، تنها مدرکی که ثابت می‌کند خریدار مالک خودرو است، برگ سبزی است که از طرف پلیس راهور صادر شده است. پس از تسویه حساب کامل، خریدار به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کند و سند رسمی را دریافت خواهد کرد.

شرایط و مدارک مورد نیاز برای فک رهن خودرو

• معرفی‌نامه را از شرکت خودروسازی مربوط به رهن، دریافت کنید و مرکز تعویض پلاک ارائه نمایید.
• جریمه‌های معوقه خودرو را پرداخت کنید و گواهی آن را از اجرائیات دریافت نمایید.
• اگر مالک خودرو هستید، باید به همراه خودرو امور مربوط به رهن را در مرکز تعویض پلاک انجام دهید. در صورتی که خودتان شرایط انجام این امر را ندارید، وکیل رسمی شما می‌تواند این مسئولیت را به عهده بگیرد.
• از مراکز مجاز مکانیزه برای خودروی شخصی یا دولتی، برگ معاینه فنی را تهیه کنید.

مدارک و شرایط مورد نیاز برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند خودرو

• مدارک هویتی (کارت ملی و شناسنامه) خریدار
• تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خودرو
• هزینه دادرسی پرداخت شده
• مبایعه‌نامه خرید خودرو و استشهاد شاهدان در هنگام خرید خودرو با سند عادی
•  سند وکالت‌نامه وکیل دادگستری
• پرداخت هزینه وکیل ملکی

اگر فروشنده خودرو حاضر نشود سند را انتقال دهد، تکلیف سند چیست؟

مرجعی که سند مالکیت خودرو را تنظیم و صادر می‌کند اداره ثبت اسناد و املاک است و این امر را از طریق دفتر ثبت اسناد رسمی انجام می‌دهد. اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود و خریدار خواهان حکم به الزام به تنظیم سند خودرو باشد و فروشنده اقدام نکند، مأمور دادگاه می‌تواند از طرف دفتر اسناد رسمی نماینده شود و به جای فروشنده امضا کند.

مرجع دیگری که سند مالکیت را صادر می‌کند اداره راهنمایی و رانندگی بوده که از طریق صدور برگ سبز خودرو وظیفه خود را انجام می‌دهد.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

ثبت تمامی قراردادها و معاملات در مورد اموال اجباری و ضروری است. اگر به صورت عادی در محاکم تنظیم شوند، قابل ترکیب اثر نخواهند بود. باید گفت که این قراردادها تا زمانی که ثبت رسمی نداشته باشند، اعتبار قانونی نخواهد داشت.

در بسیاری از موارد دیده می‌شود که افراد پیش از حضور در دفترخانه، مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه را تنظیم می‌کنند. سپس تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه تعیین می‌کنند که گاهی مالک یا فروشنده در تاریخ مقرر مراجعه نمی‌کند و تعهدات خود را انجام نمی‌دهد؛ بنابراین خریدار با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، سند را تنظیم خواهد کرد.

وکیل مورد نظر برای این پرونده‌ها، وکلای دعاوی ملکی هستند و می‌بایست در حوزه شناخت قراردادها و آثار آنها تخصص داشته باشند.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند

خواهان: … … (نام و نام خانوادگی)

خوانده: … … (نام و نام خانوادگی)

وکیل: نام و نام خانوادگی – آدرس دقیق دفتر وکالت

تعیین خواسته و بهای آن: الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد مسکونی ویلایی به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی قطعه دوم مستقر در بخش … حوزه ثبتی غرب با مساحت … متر مربع واقع در غرب اراک …) مقوم به … … ریال ارزش منطقه‌ای ملک … … ریال

درخواست خسارت (درخواست خسارت به دلیل تخلف از اجرای تعهد حضور در دفتر ثبت اسناد رسمی در تاریخ مقرر به مبلغ … … ریال با استناد به توضیحات مندرج در ذیل مبایعه‌نامه به شماره ………. به تاریخ …) به مبلغ … ریال

درخواست خسارت (درخواست خسارت تأخیر در اجرای تعهد به مبلغ … ریال به خاطر وجه التزام عدم تحویل به موقع مال مورد معامله مندرج در بند … مبایعه‌نامه به شماره ………. مورخ … و مابقی تا زمان اجرای حکم) به مبلغ … ریال

درخواست خسارات دادرسی

دلایل و منضمات:

1- وکالت‌نامه با شماره ……….. مورخ … میزان تمبر مالیاتی به مبلغ … ریال باطل شد

2- مبایعه‌نامه با شماره ………… مورخ …

3- گواهی عدم حضور با شماره …… مورخ …

4- فرم ثبت قرارداد با شماره ………… مورخ …

ریاست محترم دادگاه

با سلام

احتراماً به وکالت از خواهان آقای/خانم ………. مراتب ذیل را به عرض جنابعالی می‌رسانم:

1- موکل … … به موجب مبایعه‌نامه به شماره …….. مورخ … با کد رهگیری ……………….. شش دانگ یک واحد مسکونی ویلایی به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی قطعه دوم مستقر در بخش … حوزه ثبتی غرب با مساحت … متر مربع واقع در غرب اراک … مقوم به … … ریال ارزش منطقه‌ای ملک … … ریال را از خوانده جناب آقای/سرکار خانم … … خریداری کرده است.

2- به موجب بند … این مبایعه‌نامه هر یک از طرفین متعهد هستند برای تنظیم سند رسمی مورخ … در دفتر ثبت اسناد رسمی شماره …… حضور داشته باشند. اما متاسفانه خوانده محترم به علت گواهی عدم حضور شماره …… مورخ … در دفترخانه مزبور حضور پیدا نکرد و تا کنون هیچ اقدام مؤثری در زمینه تنظیم سند رسمی به نام موکل … … انجام نداده است.

3- به موجب بند … از ماده … مبایعه‌نامه نام برده، بر فروشنده لازم گردید که در صورت عدم اجرای تعهد مندرج در بند نام برده، به ازای هر روز تاخیر مبلغ … هزار ریال (معادل … هزار تومان) را به‌عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد به خواهان تقدیم نماید.

با توجه به موارد ذکر شده در فوق، درخواست رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده بر:

1- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد مسکونی ویلایی به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی قطعه دوم مستقر در بخش … حوزه ثبتی غرب با مساحت … متر مربع واقع در غرب اراک … مقوم به … … ریال ارزش منطقه‌ای ملک … … ریال به نام موکل.

2- محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ … ریال به خاطر تخلف از انجام تعهد موضوع ماده … مبایعه‌نامه نام برده.

3- محکومیت خوانده به پرداخت وجه لازم مندرج در بند … مبایعه‌نامه نام برده به خاطر تاخیر در انجام تعهد از تاریخ … تا تاریخ اجرای حکم.

با احترام و تشکر فراوان

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی علی‌رغم اینکه بسیار مختصر و ساده به نظر می‌رسد، اما در مواردی حتی با وجود صدور حکم ممکن است دارای مشکلاتی باشد؛ لذا توصیه می‌شود در نهایت دقت و آگاهی مطرح و تنظیم شود و در طول فرایند آن تمامی جوانب احتیاط در نظر گرفته شود. برای آشنایی بیش‌تر نیز پیشنهاد می‌کنیم مقاله “تقسیم ارث بدون سند” را مطالعه کنید.

سوالات متداول